Les conditions
d'éligibilité.
Malraux est un dispositif exigeant : l'avantage n'est acquis que si toutes les conditions sont réunies, de la localisation du bien à l'engagement de location. Voici la liste complète.
Les conditions, une à une
Les conditions sont cumulatives : il suffit qu'une seule ne soit pas remplie pour perdre l'avantage. Elles portent sur le bien, les travaux, la détention et la location.
1. La localisation
L'immeuble doit se situer dans un Site Patrimonial Remarquable. Le taux (22 % ou 30 %) dépend du document d'urbanisme applicable.
2. La nature des travaux
Il doit s'agir d'une restauration complète de l'immeuble, autorisée par le préfet et suivie par l'Architecte des Bâtiments de France. De simples travaux d'entretien ou d'amélioration ne suffisent pas.
3. La détention
Le bien doit être détenu en pleine propriété. Le démembrement est exclu (sauf s'il résulte du décès d'un conjoint soumis à imposition commune). L'investisseur doit être résident fiscal français.
4. La location
Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans, dans les 12 mois de l'achèvement, à un locataire hors du foyer fiscal (ni ascendant ni descendant). Voir la location en détail.
Non-cumul et articulation fiscale
Sur un même immeuble, Malraux ne se cumule pas avec un autre dispositif de défiscalisation (Denormandie, ex-Pinel, outre-mer…). Par ailleurs, les dépenses ayant ouvert droit à la réduction d'impôt ne peuvent pas être également déduites des revenus fonciers.
L'investissement peut se faire en direct, en indivision ou via une SCI non soumise à l'IS. L'engagement de location est alors pris par la société, et les associés conservent leurs parts pendant la durée d'engagement.
Points de vigilance
Au-delà des conditions légales, trois vérifications de bon sens conditionnent la réussite :
- Une imposition suffisante pour absorber la réduction — sinon l'avantage est perdu (est-ce pour vous ?) ;
- La qualité intrinsèque du bien et de son emplacement, indépendamment de la carotte fiscale ;
- Un budget travaux réaliste, marges incluses, et un calendrier tenable.
Contenu pédagogique — ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste).
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