Malraux ou
un autre dispositif ?
Malraux n'est pas toujours la meilleure réponse. Ce comparatif situe le dispositif face aux Monuments Historiques, au déficit foncier et au Denormandie — pour choisir l'outil vraiment adapté à votre situation.
Le tableau de synthèse
Quatre dispositifs, quatre logiques. La différence tient à la nature de l'avantage (réduction ou déduction), à l'assiette, aux plafonds et à la cible.
| Critère | Malraux | Monuments Historiques | Déficit foncier | Denormandie |
|---|---|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Réduction d'impôt | Déduction du revenu | Déduction (revenu foncier + global) | Réduction d'impôt |
| Assiette | Travaux | Travaux & charges | Travaux & charges | Prix de revient (achat + travaux) |
| Taux / force | 22 % ou 30 % | Selon TMI (jusqu'à 45 %) | Selon TMI + 17,2 % | 12 / 18 / 21 % |
| Plafond | 400 000 € / 4 ans | En principe déplafonné | 10 700 € / an sur le revenu global | 300 000 € et 5 500 €/m² |
| Plafond des niches (10 000 €) | Hors plafond | Hors plafond | Hors plafond | Dans le plafond |
| Location imposée | Nue, RP, 9 ans | Variable selon régime | Nue, ~3 ans après imputation | Nue, RP, 6/9/12 ans |
| Plafonds loyer / ressources | Non | Non | Non | Oui |
| Ticket d'entrée | Élevé | Très élevé | Modulable | Accessible |
| Cible | TMI 41-45 % | Patrimoines très imposés | Revenus fonciers existants | Grand public |
Une réduction d'impôt vient en moins de l'impôt ; une déduction diminue le revenu imposable, avec une valeur qui dépend de votre tranche. « Hors plafond » signifie que l'avantage échappe au plafonnement global des niches de 10 000 €/an.
Comment choisir, en pratique
- Vous êtes fortement imposé et voulez un levier hors-niches sur un beau bien ? → Malraux, ou Monuments Historiques si le patrimoine et l'imposition sont très élevés.
- Vous avez déjà des revenus fonciers à effacer ? → déficit foncier, plus souple et cumulable.
- Budget plus mesuré, logique locative classique ? → Denormandie, avec ses plafonds mais un ticket accessible.
D'abord votre situation (impôt, horizon, budget, objectifs), ensuite le dispositif — jamais l'inverse. Contenu pédagogique — ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste).
Peut-on cumuler ?
Sur un même immeuble, Malraux ne se cumule pas avec un autre dispositif de défiscalisation. En revanche, à l'échelle d'un patrimoine, il est possible de combiner plusieurs stratégies sur des biens différents (par exemple un Malraux hors-niches et un déficit foncier sur un autre bien) — sous réserve de cohérence globale et de capacité d'absorption fiscale.
Le bon outil,
pas le plus vendeur.
Selon votre imposition et votre projet, un conseiller K&P Finance vous oriente vers le dispositif réellement adapté — Malraux ou un autre.