Loi Malraux 2026 :
le guide complet.
Tout comprendre du dispositif Malraux, sans jargon et sans vendre du rêve : principe, zones, taux de 22 % ou 30 %, plafond de 400 000 €, travaux, location, déclaration — et surtout, savoir s'il vous concerne.
La loi Malraux en une page
La défiscalisation en loi Malraux repose sur un dispositif de réduction d'impôt sur le revenu (article 199 tervicies du Code général des impôts) qui récompense la restauration complète d'immeubles anciens de caractère situés dans les zones patrimoniales les plus protégées de France.
Sa particularité, et toute sa puissance : l'avantage se calcule sur le montant des travaux de restauration — jamais sur le prix d'achat du bien — et il échappe au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). C'est ce qui en fait l'un des rares leviers réellement efficaces pour les contribuables fortement imposés.
- Jusqu'à 30 % de réduction d'impôt sur les travaux (22 % ou 30 % selon la zone).
- 400 000 € de travaux retenus au maximum, sur 4 années — soit jusqu'à 120 000 € d'économie d'impôt.
- Hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €/an).
- En contrepartie : location nue 9 ans, chantier lourd et encadré, ticket d'entrée élevé.
La réduction Malraux ne présente d'intérêt que si votre impôt sur le revenu l'absorbe. Elle s'adresse à des contribuables fortement imposés. Ce guide vous aide à déterminer, honnêtement, si le dispositif vous concerne — et sinon, vers quelle alternative vous tourner. Voir « Malraux, est-ce pour vous ? »
Le principe : réduire l'impôt en restaurant
Créée en 1962 par André Malraux pour sauver les centres historiques de la démolition, la loi qui porte son nom a été profondément modernisée — notamment par la loi de finances pour 2017. Le mécanisme actuel repose sur une idée simple : l'État accorde une réduction d'impôt à l'investisseur qui finance la restauration complète d'un immeuble situé dans un secteur patrimonial protégé, à condition qu'il le mette ensuite en location.
Une réduction d'impôt, pas une déduction
Le Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt : le montant vient directement en diminution de l'impôt dû, euro pour euro. C'est différent d'une déduction (comme le déficit foncier ou les Monuments Historiques), qui diminue le revenu imposable. Cette distinction change complètement la mécanique — nous y revenons dans le calcul et les comparatifs.
L'assiette : les travaux, pas le prix d'achat
Point décisif : la réduction se calcule sur les dépenses de travaux éligibles, à l'exclusion totale du prix d'acquisition du foncier. Sur une opération classique, l'immeuble est vendu « à restaurer », et le programme de travaux — qui représente souvent 50 à 70 % du budget global — constitue l'assiette de l'avantage fiscal.
Où investir : SPR, PSMV et PVAP
La loi Malraux ne s'applique que dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) — l'appellation créée par la loi du 7 juillet 2016, qui regroupe les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP. Mais attention : le taux de réduction ne dépend pas du label SPR, il dépend du document d'urbanisme qui couvre précisément l'immeuble.
| Situation de l'immeuble | Taux |
|---|---|
| SPR couvert par un PSMV approuvé (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) — ex-« secteurs sauvegardés » | 30 % |
| SPR couvert par un PVAP approuvé (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine) — ex-ZPPAUP / AVAP | 22 % |
| SPR sans plan approuvé, mais restauration déclarée d'utilité publique (DUP) | 22 % |
Le taux (22 % ou 30 %) dépend du document d'urbanisme applicable à l'immeuble (PSMV ou PVAP), à vérifier au cas par cas auprès de la mairie ou de la DRAC. C'est la première question à poser sur tout projet : elle fait varier l'avantage du simple au tiers. Nous détaillons la méthode dans « 22 % ou 30 % » et « Comprendre les SPR ».
Fin des extensions « quartiers anciens dégradés »
Les extensions du Malraux aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers NPNRU ont pris fin le 31 décembre 2024 : elles ne constituent plus une porte d'entrée pour les nouveaux paiements. Le dispositif reste en revanche pleinement actif dans les SPR, qui concentrent l'essentiel des opérations.
Combien : plafond, report et hors-niches
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Au taux de 30 %, cela représente une réduction maximale de 120 000 € ; à 22 %, de 88 000 €.
Un avantage hors plafond des niches
La réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Un contribuable déjà « au plafond » avec d'autres dispositifs peut donc y ajouter un Malraux — c'est son intérêt majeur pour les hauts revenus.
Le report du solde sur 3 ans
Si la réduction d'une année dépasse l'impôt dû, le solde est reportable sur l'impôt des 3 années suivantes (pour les opérations relevant du régime issu de la loi de finances 2017). Ce report est essentiel : il permet d'absorber une réduction importante même quand l'impôt d'une seule année ne suffit pas.
Répartie selon le calendrier de paiement des travaux, puis reportable 3 ans si nécessaire. Exemple pédagogique et simplifié — testez votre cas dans le simulateur.
Tout savoir sur le plafond et les niches →
Les travaux : restauration complète et ABF
Le Malraux ne finance pas quelques travaux d'embellissement : il impose une restauration complète de l'immeuble, c'est-à-dire une opération d'ensemble aboutissant à un bâtiment entièrement remis en état. Elle est encadrée à deux niveaux :
- Une autorisation spéciale préalable du préfet doit être délivrée avant le début des travaux ;
- Le chantier est placé sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), qui veille au respect du caractère patrimonial.
Les dépenses sont retenues TTC, après déduction des éventuelles subventions (notamment de l'Anah). Les travaux doivent en principe être achevés dans un délai de 3 ans à compter de la délivrance de l'autorisation (prorogeable d'un an en cas de fouilles archéologiques ou de force majeure). Le fait générateur de la réduction est le paiement des dépenses.
Sur un bâtiment ancien classé, le surcoût et l'allongement des délais sont la règle plus que l'exception. Un bon projet Malraux intègre une marge sur le budget travaux et un calendrier réaliste. Voir le détail des travaux et de l'ABF →
La location : nue, 9 ans, résidence principale
En contrepartie de l'avantage, l'investisseur s'engage à louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
- Le locataire doit être extérieur au foyer fiscal du propriétaire, et ne peut être ni un ascendant ni un descendant.
- Contrairement au Denormandie ou à l'ex-Pinel, il n'existe pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire spécifique au Malraux.
- En cas de détention via une SCI à l'impôt sur le revenu, l'engagement de location est pris par la société et les associés conservent leurs parts.
Location, délais et engagement : le détail →
Qui peut investir : détention et structure
Le dispositif est réservé à la pleine propriété : les biens détenus en démembrement (usufruit / nue-propriété) sont exclus, sauf lorsque le démembrement résulte du décès d'un conjoint soumis à imposition commune. Il s'adresse aux résidents fiscaux français (et aux « non-résidents Schumacker » assimilés).
L'investissement peut être réalisé en direct, en indivision, ou via une SCI non soumise à l'IS. Le plafond de 400 000 € s'apprécie par contribuable : en indivision ou en SCI translucide, il s'applique distinctement à chaque associé selon sa quote-part.
Sur un même immeuble, le Malraux ne se cumule pas avec un autre dispositif de défiscalisation (Denormandie, ex-Pinel, outre-mer…). Et les dépenses ayant ouvert droit à la réduction ne peuvent pas, en plus, être déduites des revenus fonciers.
Comment se déroule une opération
Une opération Malraux « clé en main » proposée par un promoteur spécialisé suit généralement ces étapes :
- Sélection du bien dans un immeuble situé en SPR, éligible au dispositif, avec un programme de restauration défini par l'architecte.
- Acquisition du lot (foncier) et signature d'un contrat de travaux, souvent en VIR (vente d'immeuble à rénover) ou en ASL.
- Autorisations : permis, autorisation préfectorale, avis de l'ABF.
- Chantier de restauration, financé par appels de fonds échelonnés sur généralement 18 à 36 mois.
- Achèvement, puis mise en location nue dans les 12 mois.
- Déclaration de la réduction, imputée au rythme des paiements, avec report éventuel.
À chaque étape, le rôle d'un conseiller est de vérifier la cohérence patrimoniale de l'ensemble — pas seulement l'avantage fiscal.
Malraux ou un autre dispositif ?
Malraux n'est pas toujours la meilleure réponse. Selon votre imposition, votre horizon et le type de bien, un autre dispositif peut être plus adapté :
- Monuments Historiques — pour les patrimoines très fortement imposés, une déduction sans plafond, mais un cadre encore plus exigeant.
- Déficit foncier — plus souple et accessible, pour qui a déjà des revenus fonciers à effacer.
- Denormandie — l'ancien à rénover « grand public », avec plafonds de loyers et de ressources, ticket d'entrée bien plus faible.
Voir le tableau comparatif complet →
Déclarer et piloter dans le temps
La réduction s'impute l'année du paiement des travaux, se déclare avec la déclaration de revenus (report des montants sur les formulaires dédiés), et le solde non utilisé se reporte automatiquement sur les 3 années suivantes. Pour une opération pluriannuelle, chaque année de paiement génère sa fraction de réduction.
Nous détaillons la marche à suivre, année par année, dans « Déclarer sa réduction Malraux ».
Contenu pédagogique — ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste). Chiffres en vigueur à la date de rédaction (2026), susceptibles d'évoluer selon les lois de finances.
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pour vous ?
Un conseiller K&P Finance analyse gratuitement votre imposition, votre horizon et votre projet — franchement, quitte à vous orienter vers un dispositif plus adapté.