Loi Malraux 2026 : ce qui change, et ce qui ne change pas

Un dispositif stable dans un paysage qui bouge

La loi Malraux (article 199 tervicies du Code général des impôts) est l'un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière français. Née en 1962 pour sauver les centres historiques de la démolition, elle a été profondément modernisée par la loi de finances pour 2017. C'est ce régime de 2017 qui reste, en 2026, le socle du dispositif.

Autrement dit : contrairement au Pinel, qui a disparu, ou au déficit foncier, dont les plafonds ont été ponctuellement dopés pour la rénovation énergétique, le Malraux « classique » n'a pas connu de bouleversement récent. Les ajustements de 2024-2026 concernent surtout ses marges (les extensions aux quartiers dégradés) et son environnement (la refonte des dispositifs locatifs), bien plus que son cœur.

Pour un investisseur, c'est une bonne nouvelle : la lisibilité. Encore faut-il séparer le vrai du faux, sur un sujet où beaucoup de contenus en ligne recopient d'anciennes règles sans les vérifier. C'est précisément l'objet de cet article : reprendre le dispositif depuis ses origines, pour comprendre ce qui, en 2026, est réellement d'actualité.

Une brève histoire de la loi Malraux, de 1962 à aujourd'hui

Comprendre le Malraux d'aujourd'hui suppose d'en connaître la généalogie — d'autant que beaucoup de notions employées (« secteur sauvegardé », « ancien Malraux ») viennent directement de cette histoire.

1962 : la loi fondatrice

Portée par André Malraux, alors ministre de la Culture, la loi du 4 août 1962 crée les secteurs sauvegardés : des périmètres urbains protégés où toute intervention sur le bâti est encadrée. L'objectif était de sauver des centres anciens (le Marais à Paris, le Vieux Lyon…) que les politiques de rénovation de l'époque menaçaient de raser. L'incitation fiscale à la restauration en découle.

1983 puis 2010 : ZPPAUP et AVAP

Les lois de décentralisation créent en 1983 les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), remplacées en 2010 par les AVAP (aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine). Ces dispositifs, moins contraignants que le secteur sauvegardé, élargissent la protection à de nombreuses villes.

2016 : la naissance des Sites Patrimoniaux Remarquables

La loi LCAP du 7 juillet 2016 (liberté de la création, architecture et patrimoine) unifie tout cela sous une appellation unique : le Site Patrimonial Remarquable (SPR). Les anciens secteurs sauvegardés deviennent des SPR gérés par un PSMV ; les ex-ZPPAUP/AVAP, des SPR gérés par un PVAP. Cette généalogie explique la dualité de taux du Malraux — nous y revenons plus bas.

2009 et 2017 : les deux grandes réformes fiscales

Côté fiscal, le régime a été refondé pour les opérations dont le permis (ou la déclaration) a été déposé à compter du 1^er janvier 2009, transformant l'ancien mécanisme d'imputation sur le revenu en une réduction d'impôt. Puis la loi de finances 2017 a apporté les assouplissements qui font le Malraux moderne : plafond pluriannuel, report du solde, extension aux locaux transformés.

Le principe en 2026 : une réduction sur les travaux

Rappelons le mécanisme, car il conditionne tout le reste. Le Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu — un montant qui vient directement en moins de l'impôt dû, à ne pas confondre avec une déduction (qui, elle, baisse le revenu imposable, comme le déficit foncier ou les Monuments Historiques).

Sa singularité : l'avantage se calcule sur le montant des travaux de restauration éligibles, à l'exclusion du prix d'acquisition du bien. Sur une opération classique, l'immeuble est vendu « à restaurer » et le programme de travaux — souvent 40 à 60 % du budget — constitue l'assiette fiscale. Les dépenses sont retenues TTC, après déduction des subventions éventuelles (Anah).

Ce qui a changé : la fin des extensions « quartiers anciens dégradés »

L'évolution la plus concrète des dernières années est l'extinction, au 31 décembre 2024, des extensions du Malraux à deux catégories de zones situées hors Sites Patrimoniaux Remarquables :

• les quartiers anciens dégradés (QAD) ;
• les quartiers conventionnés au titre du NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain), volet « habitat ancien dégradé ».

Ces extensions, introduites pour soutenir la rénovation de quartiers en difficulté, ouvraient droit au taux de 30 %. Depuis 2025, elles ne valent plus que pour les dépenses payées jusqu'au 31/12/2024 : elles ne constituent plus une porte d'entrée pour de nouvelles opérations.

Le socle de la loi de finances 2017, toujours en vigueur

Le régime issu de la loi de finances 2017 — celui qui s'applique en 2026 — repose sur trois piliers qu'il faut maîtriser.

Un plafond pluriannuel de 400 000 €

Avant 2017, le plafond était de 100 000 € de travaux par an, sans souplesse. Depuis, c'est un plafond pluriannuel de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives, que l'on peut répartir librement selon le calendrier des paiements. Pour une opération d'ampleur étalée sur deux ou trois ans, c'est un net assouplissement, qui permet d'optimiser l'imputation.

Le report du solde sur 3 ans

C'est la nouveauté la plus utile de 2017. Si la fraction de réduction imputable une année dépasse l'impôt dû, le solde s'impute désormais sur l'impôt des 3 années suivantes. Auparavant, cet excédent était purement et simplement perdu. Ce report change la manière de calibrer une opération : il donne une fenêtre de quatre années pour absorber une grosse réduction.

L'extension aux locaux transformés en logement

Depuis 2017, la réduction s'ouvre aussi à des locaux affectés à l'origine à un autre usage que l'habitation (bureaux, commerces, ateliers), dès lors qu'ils sont transformés en logement — pour les opérations dont le permis ou la déclaration a été déposé à compter du 1^er janvier 2017. Cela a élargi le champ des immeubles éligibles, notamment en cœur de ville.

« Ancien » et « nouveau » Malraux : pourquoi le millésime compte

Un point de vigilance souvent négligé : selon la date de l'opération, ce n'est pas exactement le même régime qui s'applique. On distingue schématiquement :

• l'« ancien Malraux » (opérations engagées avant 2009) : un mécanisme d'imputation sur le revenu foncier/global, aux règles différentes, aujourd'hui résiduel ;
• le Malraux « réduction d'impôt » (permis déposé à compter du 1^er janvier 2009), assis sur un taux appliqué aux travaux ;
• le régime issu de la LF 2017 (plafond pluriannuel, report 3 ans), applicable aux opérations récentes — c'est celui qui vous concerne pour un investissement en 2026.

Autour de Malraux : fin du Pinel, arrivée d'un successeur

Le grand mouvement de 2025-2026 n'est pas dans le Malraux, mais autour de lui. Le Pinel et le Pinel Plus n'ont pas été reconduits au 1^er janvier 2025 : ils ne sont plus une option pour un nouvel investissement locatif.

Un dispositif successeur, souvent désigné sous le nom de « Jeanbrun » et issu de la loi de finances 2026, a été instauré pour relancer l'investissement locatif (mécanique d'amortissement, selon les sources hors plafond des niches). Il est récent, et son cadre exact évolue.

Ce qu'il faut retenir du positionnement : Pinel et ses successeurs visent l'investissement locatif « productif », souvent dans le neuf ou l'ancien avec travaux, avec des plafonds de loyers et de ressources. Le Malraux, lui, joue dans une catégorie différente : le patrimoine ancien de prestige, avec une logique de restauration lourde et une réduction hors plafond des niches. Les deux ne s'adressent ni aux mêmes biens, ni aux mêmes profils.

L'atout intact : hors du plafond des niches

S'il ne fallait retenir qu'une raison de l'intérêt persistant du Malraux pour les hauts revenus, ce serait celle-ci : l'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

La plupart des réductions et crédits d'impôt (emploi à domicile, ex-Pinel, etc.) sont plafonnés globalement à 10 000 €/an et par foyer. Le Malraux échappe à ce plafond — il appartient à un cercle très restreint qui comprend aussi les Monuments Historiques, le déficit foncier (part imputée sur le revenu global) et le Girardin.

Concrètement, un contribuable déjà « au plafond » avec d'autres niches peut ajouter un Malraux sans être bridé. C'est ce qui en fait un levier de choix pour les foyers fortement imposés dont l'optimisation classique est saturée. Voir le détail →

L'obligation de location : un point à surveiller

Les conditions de location restent, dans leur principe, celles que l'on connaît : logement loué nu, à usage de résidence principale du locataire, mis en location dans les 12 mois de l'achèvement des travaux, pour 9 ans minimum, à un locataire hors du foyer fiscal (ni ascendant ni descendant).

C'est un point sur lequel des ajustements réglementaires ont pu intervenir récemment (application 2026), certaines sources professionnelles évoquant des évolutions de l'obligation de location. Rappelons aussi qu'après les 9 ans, le bien peut être reloué en droit commun (sans plafond de loyer ni de ressources — contrairement au Denormandie) ou revendu.

Ce qui ne bouge pas : les fondamentaux

L'essentiel du dispositif est, lui, parfaitement stable en 2026 :

• le taux de 30 % des travaux en secteur couvert par un PSMV approuvé, et de 22 % en secteur PVAP (ou en cas de déclaration d'utilité publique) — voir notre page taux ;
• l'assiette = les travaux de restauration éligibles, jamais le prix d'achat ;
• l'avantage hors plafond des niches de 10 000 €/an ;
• la restauration complète encadrée par l'Architecte des Bâtiments de France et une autorisation préfectorale préalable ;
• l'étalement des travaux sur 3 ans maximum, le fait générateur restant le paiement des dépenses ;
• la pleine propriété exigée (démembrement exclu, sauf décès d'un conjoint).

Ce sont ces fondamentaux qui font du Malraux, année après année, un outil patrimonial de long terme — et non un produit de défiscalisation « de saison » soumis aux aléas de chaque budget.

Cas concret : un investisseur en 2026

Illustrons, de façon volontairement simplifiée. Prenons un cadre dirigeant, TMI 45 %, avec un impôt sur le revenu de l'ordre de 40 000 € par an, déjà « au plafond » de ses niches classiques. Il acquiert un appartement à restaurer dans un immeuble situé en secteur PSMV.

Avec un impôt de 40 000 €/an, il absorbe sans difficulté les ~37 500 € de réduction annuelle, et l'avantage échappe au plafond des niches. À l'inverse, un contribuable dont l'impôt serait de 15 000 €/an ne capterait qu'une fraction de la réduction chaque année — le report sur 3 ans amortirait en partie, mais une part pourrait être perdue. C'est toute la logique de calibrage sur l'impôt.

Exemple simplifié : hors frais de notaire, financement, fiscalité des loyers, charges, vacance et surcoût de travaux. Le taux dépend du plan applicable, à vérifier.

Ce que cela implique pour un projet en 2026

Concrètement, si vous envisagez une opération Malraux en 2026 :

1. Ne visez que des SPR : les extensions quartiers dégradés ne sont plus une porte d'entrée.
2. Vérifiez le plan d'urbanisme (PSMV ou PVAP) de l'immeuble précis : c'est lui qui fixe votre taux, du simple au tiers en plus.
3. Calibrez sur votre impôt : la réduction, même reportable 3 ans, n'a d'intérêt que si votre impôt l'absorbe.
4. Assurez-vous de la qualité du bien et de son emplacement, indépendamment de l'avantage fiscal.
5. Fiez-vous aux sources officielles pour tout détail daté (report, obligation de location…), pas à d'anciens articles.

Le Malraux 2026 n'a rien perdu de sa puissance ; il demande simplement, comme toujours, méthode et vérification. C'est un dispositif d'initiés, mais dont les règles sont, cette année, particulièrement lisibles.

Contenu pédagogique — ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste). Chiffres en vigueur à la date de rédaction (2026), susceptibles d'évoluer selon les lois de finances.

Questions fréquentes