Malraux vs
Denormandie.
Deux dispositifs pour l'ancien à rénover, mais deux univers : Malraux, patrimonial et hors-niches ; Denormandie, plus accessible mais encadré par des plafonds de loyers et de ressources.
Le face-à-face
Les deux sont des réductions d'impôt sur de l'ancien rénové, mais tout les sépare : l'assiette, les plafonds, et surtout le fait que Malraux est hors plafond des niches quand le Denormandie y entre.
| Critère | Loi Malraux | Loi Denormandie |
|---|---|---|
| Nature | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt |
| Assiette | Travaux seuls | Prix de revient (achat + travaux) |
| Taux | 22 % ou 30 % | 12 / 18 / 21 % (6/9/12 ans) |
| Plafond | 400 000 € de travaux | 300 000 € et 5 500 €/m² |
| Plafond des niches | Hors plafond | Dans le plafond (10 000 €) |
| Plafonds loyer / ressources | Non | Oui |
| Zone | SPR | Villes ORT / « cœur de ville » |
| Ticket d'entrée | Élevé | Accessible |
La différence qui compte
Le Denormandie se calcule sur le prix de revient (achat + travaux, les travaux devant représenter au moins 25 % de l'opération), avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire, dans des villes labellisées « cœur de ville ». Son ticket est accessible et sa logique proche de l'ex-Pinel.
Malraux vise un tout autre profil : un bien de caractère en secteur patrimonial protégé, un avantage assis sur les seuls travaux, sans plafond de loyer, et surtout hors plafond des niches — donc pensé pour des contribuables déjà fortement optimisés.
Pour qui, lequel ?
- Denormandie — pour un premier investissement locatif défiscalisant, un budget mesuré, une logique de rendement encadré.
- Malraux — pour un contribuable fortement imposé cherchant un levier hors-niches sur un actif patrimonial d'exception.
Certains de nos programmes sont éligibles à plusieurs dispositifs (Malraux, Denormandie, déficit foncier) selon la configuration du lot — un conseiller vous indique lequel sert le mieux votre situation.
Le bon outil,
pas le plus vendeur.
Selon votre imposition et votre projet, un conseiller K&P Finance vous oriente vers le dispositif réellement adapté — Malraux ou un autre.