Malraux vs
déficit foncier.
Le déficit foncier est le levier le plus souple de l'ancien ; Malraux, le plus puissant sur un beau bien en secteur protégé. Deux outils complémentaires plus que rivaux.
Le face-à-face
Le déficit foncier permet de déduire les travaux (hors intérêts d'emprunt) de vos revenus fonciers, et d'imputer l'excédent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le surplus se reporte sur les revenus fonciers pendant 10 ans). Malraux, lui, transforme les travaux en réduction d'impôt.
| Critère | Loi Malraux | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Nature | Réduction d'impôt (22/30 %) | Déduction des charges |
| Économie | % des travaux | TMI + 17,2 % sur la part de revenus fonciers |
| Imputation sur le revenu global | Réduction directe d'impôt | Jusqu'à 10 700 € / an |
| Zone | SPR uniquement | Tout bien locatif nu (régime réel) |
| Ticket | Élevé | Modulable |
| Souplesse | Faible (cadre lourd) | Élevée |
Un doublement temporaire du plafond d'imputation (à 21 400 €) a existé pour certains travaux de rénovation énergétique. Chiffres en vigueur à la date de rédaction (2026), susceptibles d'évoluer selon les lois de finances. — à vérifier selon l'année et la nature des travaux.
Quand privilégier l'un ou l'autre
- Déficit foncier — idéal si vous avez déjà des revenus fonciers à neutraliser, un budget modulable et un besoin de souplesse. L'économie dépend de votre TMI et des prélèvements sociaux.
- Malraux — pertinent pour un investissement d'ampleur sur un bien de caractère en SPR, avec un avantage lisible en % des travaux et hors plafond des niches.
Deux outils complémentaires
Sur un patrimoine, rien n'interdit d'utiliser le déficit foncier sur un bien et Malraux sur un autre. Beaucoup de stratégies patrimoniales combinent les deux dans le temps, selon les revenus fonciers et l'impôt de chaque année.
La réduction Malraux ne présente d'intérêt que si votre impôt sur le revenu l'absorbe. Elle s'adresse à des contribuables fortement imposés. Contenu pédagogique — ne constitue pas un conseil personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste).
Le bon outil,
pas le plus vendeur.
Selon votre imposition et votre projet, un conseiller K&P Finance vous oriente vers le dispositif réellement adapté — Malraux ou un autre.